ওয়ারিশদের মধ্যে জমি ভাগ: বাটোয়ারা বা বণ্টননামা দলিল, খরচ আর পরে নামজারি

১. বণ্টননামা কেন, আর কখন বাধ্যতামূলক

উত্তরাধিকারে পাওয়া জমি শুরুতে সব ওয়ারিশের যৌথ থাকে। কে কোন দাগের কতটুকু নেবেন, তা মুখে ঠিক করে চললে পরে বিক্রি, ঋণ বা নামজারির সময় ঝামেলা হয়। ওয়ারিশরা একমত হয়ে ভাগ লিখিত করলে সেটি বণ্টননামা, আর নিবন্ধন আইনে এমন দলিল রেজিস্ট্রি না করলে চলে না।

বণ্টননামা রেজিস্ট্রি হলে প্রত্যেকের অংশ আলাদা দাগ ও পরিমাণে কাগজে ওঠে। এরপর সেই দলিল দেখিয়ে প্রত্যেকে নিজের নামে নামজারি করতে পারেন, আর ভবিষ্যতে কেউ নিজের অংশ বিক্রি করলে ক্রেতাও জানেন ঠিক কোন জমি কিনছেন।

২. খরচ: নিবন্ধন ফি মূল্য অনুযায়ী, স্ট্যাম্প ১০০ টাকা

স্ট্যাম্প আইনের প্রথম তফসিলের ৪৪ নম্বর ক্রমিকে বণ্টননামার স্ট্যাম্প শুল্ক ১০০ টাকা, বিডিলজে রাখা ২০২২ সালের হালনাগাদ তফসিল অনুযায়ী। আদালতের চূড়ান্ত আদেশ বা সালিশের রায়ে ভাগ হয়ে পরে সেই অনুযায়ী বণ্টননামা করলে তাতেও শুল্ক ১০০ টাকার বেশি হবে না বলে তফসিলে বলা আছে।

এর বাইরে ই-ফি, নকলের খরচ বা দলিল লেখকের পারিশ্রমিকের মতো খরচ যোগ হয়। মোট অঙ্ক সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের টানানো ফি তালিকা বা দলিল লেখকের লিখিত হিসাব থেকে মিলিয়ে নিন, আর প্রতিটি সরকারি ফির রসিদ রাখুন।

৩. বণ্টননামা করার ধাপ

• ১
  ওয়ারিশ সনদ নিনমৃত ব্যক্তির ওয়ারিশ কারা, তার সনদ ইউনিয়ন পরিষদ, পৌরসভা বা সিটি কর্পোরেশন থেকে নিন। মৃত্যু সনদও সঙ্গে রাখুন।
• ২
  জমির কাগজ মিলিয়ে নিনমৃত ব্যক্তির নামে সর্বশেষ খতিয়ান, বায়া দলিল আর হালনাগাদ খাজনার দাখিলা সংগ্রহ করুন। খতিয়ান আর দলিলে দাগ, পরিমাণ ও মালিকের নাম মেলে কি না দেখুন।
• ৩
  ভাগে একমত হনসব ওয়ারিশ বসে কোন দাগ বা অংশ কে পাবেন, ঠিক করুন। মাপজোখ করিয়ে প্রত্যেকের অংশের চৌহদ্দি লিখে নিন, যাতে দলিলের তফসিলে স্পষ্ট থাকে।
• ৪
  দলিলের খসড়া আর সইদলিল লেখক বা আইনজীবী দিয়ে খসড়া করান। প্রত্যেক ওয়ারিশের নাম, অংশ আর তফসিল আলাদা করে লেখা থাকবে। যাঁদের মধ্যে ভাগ হচ্ছে, তাঁদের সবার সই লাগবে, তাই কাউকে বাদ দিয়ে দলিল করবেন না।
• ৫
  সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে রেজিস্ট্রিসব পক্ষ উপস্থিত হয়ে দলিল সম্পাদন করুন, ফি ও স্ট্যাম্প শুল্ক দিন। কোন অফিসে জমা দেবেন, জমির অবস্থান দেখে দলিল লেখক বা অফিস থেকে জেনে নিন।
• ৬
  প্রত্যেকে নিজের নামজারিরেজিস্ট্রির পর প্রত্যেক ওয়ারিশ mutation.land.gov.bd-তে নিজের অংশের নামজারির আবেদন করবেন, ওয়ারিশ সনদ আর বণ্টননামার কপি যুক্ত করে।

৪. যে কাগজ গুছিয়ে রাখবেন

কোনো ওয়ারিশ বিদেশে থাকলে তিনি নিজে উপস্থিত হতে না পারলে প্রতিনিধির মাধ্যমে কাজ করতে হয়। কোন ধরনের ক্ষমতাপত্র লাগবে আর তা কীভাবে সত্যায়িত হবে, তা আইনজীবী ও সংশ্লিষ্ট দূতাবাস থেকে আগে জেনে নিন।

৫. বণ্টননামা ছাড়া বিক্রি, আর সবাই রাজি না হলে

নিবন্ধন আইনের ৫২ক ধারায় বিক্রেতা উত্তরাধিকারসূত্রে মালিক হলে বিক্রির দলিলে তাঁর বা তাঁর পূর্বসূরির নামের সর্বশেষ খতিয়ান দিলেই চলে। তাই আইনে বণ্টননামা ছাড়াও নিজের অংশ বিক্রির পথ বন্ধ নয়। কিন্তু কোন দাগের কোন অংশ বিক্রেতার, তা স্পষ্ট না থাকলে ক্রেতার নামজারি আর দখল নিয়ে পরে বিরোধ হয়। এ কারণে অনেকে আগে বণ্টননামা করে নেন।

একজন ওয়ারিশও রাজি না হলে আপসে বণ্টননামা হয় না, কারণ সব পক্ষের সই লাগে। তখন দেওয়ানি আদালতে বাটোয়ারার মামলা করার পথ থাকে, যার জন্য বাটোয়ারা আইন, ১৮৯৩ সহ অন্য আইন প্রযোজ্য। এই মামলা সময়সাপেক্ষ, তাই শুরু করার আগে আইনজীবীর পরামর্শ নিন। রেকর্ড বা নামজারি নিয়ে প্রশ্নে উপজেলা ভূমি অফিসে সহকারী কমিশনারের (ভূমি) কাছে যান।

৬. অনেকে যা জানতে চান