জমির মাপের হিসাব: শতাংশ, কাঠা, বিঘা, একর আর অযুতাংশ কোনটা কত

১. সরকারি হিসাবের একক: একর, শতাংশ, অযুতাংশ

খতিয়ান, নামজারি আর ভূমি উন্নয়ন করে জমির পরিমাণ লেখা হয় একরে, দশমিকের পরের ঘরগুলো দিয়ে শতাংশ আর অযুতাংশ বোঝানো হয়। মূল রূপান্তরগুলো:

অযুতাংশ মানে একরের দশ হাজার ভাগের এক ভাগ। ছোট জমির হিসাব নিখুঁত রাখতে খতিয়ানে দশমিকের পর চার ঘর পর্যন্ত লেখা হয়, শেষের দুই ঘরই অযুতাংশ।

২. বিঘা আর কাঠা: আইনে কী বলা আছে

ভূমি সংস্কার আইন, ২০২৩-এর সংজ্ঞায় প্রমিত বিঘা অর্থ ৩৩ শতকে বিঘা। একই আইনের ৪ ধারায় কৃষিজমির মালিকানার ঊর্ধ্বসীমা ৬০ প্রমিত বিঘা, অর্থাৎ ১৯.৮ একর। ভূমি উন্নয়ন কর আইন, ২০২৩-এর ৩ ধারাতেও একই হিসাব মেলে: কৃষিনির্ভর পরিবারের ৮.২৫ একর বা ২৫ বিঘা পর্যন্ত কৃষিজমির কর মওকুফ, আর ২৫ গুণ ৩৩ শতক ঠিক ৮২৫ শতক।

৩. খতিয়ানে লেখা পরিমাণ পড়বেন যেভাবে

• ১
  দাগের পরিমাণ দেখুনখতিয়ানে প্রতিটি দাগের পাশে জমির পরিমাণ একরে লেখা থাকে, যেমন ০.০৮২৫ একর।
• ২
  দশমিকের পরের প্রথম দুই ঘর শতাংশ০.০৮২৫ একরে দশমিকের পরের ০৮ মানে ৮ শতাংশ। দশমিকের আগে কোনো সংখ্যা থাকলে সেটা পূর্ণ একর, যেমন ১.২০০০ একর মানে ১ একর ২০ শতাংশ বা ১২০ শতাংশ।
• ৩
  পরের দুই ঘর অযুতাংশ০.০৮২৫ একরের শেষ দুই ঘর ২৫, মানে ২৫ অযুতাংশ। পুরোটা মিলিয়ে ৮.২৫ শতাংশ, প্রায় ৫ কাঠা।
• ৪
  নিজের অংশ হিসাব করুনএকটি দাগে একাধিক মালিক থাকলে খতিয়ানে আপনার অংশ আলাদা লেখা থাকে। দাগের মোট জমিকে অংশ দিয়ে গুণ করুন। ধরুন দাগে ০.৩৩০০ একর, আপনার অংশ এক-তৃতীয়াংশ, তাহলে আপনার জমি ০.১১০০ একর বা ১১ শতাংশ।

খতিয়ান অনলাইনে দেখতে ভূমি মন্ত্রণালয়ের ভূমি রেকর্ড ও ম্যাপ সেবা ব্যবহার করুন। কোন জরিপের খতিয়ান খুঁজবেন আর কপি কীভাবে তুলবেন, তা আমাদের খতিয়ান খোঁজার লেখায় আছে।

৪. বর্গফুট থেকে শতাংশ বের করার সূত্র

আয়তাকার জমি হলে নিজেই আনুমানিক হিসাব করতে পারেন। দৈর্ঘ্য আর প্রস্থ ফুটে মেপে গুণ করুন, তারপর এভাবে রূপান্তর করুন:

1. বর্গফুট বের করুন: দৈর্ঘ্য গুণ প্রস্থ। ৪০ ফুট গুণ ৬০ ফুট হলে ২,৪০০ বর্গফুট।
2. শতাংশ বের করতে বর্গফুটকে ৪৩৫.৬ দিয়ে ভাগ করুন: ২,৪০০ ভাগ ৪৩৫.৬ সমান প্রায় ৫.৫১ শতাংশ।
3. কাঠায় নিতে শতাংশকে ১.৬৫ দিয়ে ভাগ করুন: ৫.৫১ ভাগ ১.৬৫ সমান প্রায় ৩.৩৪ কাঠা।
4. একরে নিতে শতাংশকে ১০০ দিয়ে ভাগ করুন: ৫.৫১ শতাংশ সমান ০.০৫৫১ একর।
5. মিটারে মাপলে বর্গমিটারকে ৪০.৪৭ দিয়ে ভাগ করলে শতাংশ পাবেন।

উল্টো দিকের হিসাবও সহজ। শতাংশকে ৪৩৫.৬ দিয়ে গুণ করলে বর্গফুট, কাঠাকে ১.৬৫ দিয়ে গুণ করলে শতাংশ। ধরুন বিজ্ঞাপনে ৩ কাঠার প্লট লেখা, তাহলে তা প্রায় ৪.৯৫ শতাংশ বা প্রায় ২,১৫৬ বর্গফুট। বিক্রেতা কাঠাকে ৭২০ বর্গফুট ধরলে অঙ্কটা দাঁড়ায় ২,১৬০ বর্গফুট, পার্থক্য সামান্য। কিন্তু অন্য এলাকার প্রচলিত কাঠা ধরলে পার্থক্য বড় হতে পারে, তাই চুক্তির আগে দুই পক্ষ কোন মাপ ধরছেন তা লিখে নিন।

জমি বাঁকা বা অসমান হলে এই সরল গুণে হিসাব মিলবে না। তখন মৌজা ম্যাপ ধরে লাইসেন্সধারী সার্ভেয়ার বা আমিন দিয়ে মাপানো দরকার, আর সীমানা নিয়ে বিরোধে উপজেলা ভূমি অফিস বা সহকারী কমিশনার (ভূমি)-এর অফিসে যোগাযোগ করুন।

৫. দলিল আর খাজনায় মাপের ভুল এড়াতে

• দলিলে জমির পরিমাণ একর বা শতাংশে লিখুন, সঙ্গে দাগ আর খতিয়ান নম্বর। শুধু কাঠা বা বিঘা লিখলে পরে ব্যাখ্যা নিয়ে বিরোধ হতে পারে।
• বিক্রেতার খতিয়ানে দাগের মোট জমি আর তাঁর অংশ মিলিয়ে দেখুন, তিনি যতটা বিক্রি করছেন ততটা তাঁর নামে আছে কি না।
• ভূমি উন্নয়ন কর আইনের ১১ ধারা অনুযায়ী কোনো দাগে শতাংশের ভগ্নাংশ থাকলে পরের পূর্ণ শতাংশ ধরে কর হিসাব হয়। ৮.২৫ শতাংশ জমিতে খাজনা হবে ৯ শতাংশের।
• ই-নামজারির আবেদনে জমির পরিমাণ একরে দিতে হয়, তাই আগেই শতাংশকে ১০০ দিয়ে ভাগ করে একর লিখে রাখুন।

৬. অনেকে যা জানতে চান