জমি রেজিস্ট্রি করতে কি কি কাগজ লাগে: দলিল রেজিস্ট্রেশনের কাগজপত্র ও ধাপ

১. জমি রেজিস্ট্রি করতে কি কি কাগজ লাগে

বিক্রয়, দান বা হেবা দলিলের ক্ষেত্রে কোন তথ্য দলিলে থাকতে হবে আর কোন কাগজ সঙ্গে জুড়তে হবে, তা রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮-এর ধারা ৫২ক-তে বলা আছে। ২০২৬ সালের সংশোধনে মুসলিম, হিন্দু, খ্রিষ্টান ও বৌদ্ধ ব্যক্তিগত আইনের দান বা হেবার ঘোষণাও এই ধারার আওতায় এসেছে।

এর বাইরে, এনবিআরের আয়কর নির্দেশিকা ২০২৬-২০২৭ অনুযায়ী সিটি করপোরেশন, পৌরসভা বা ক্যান্টনমেন্ট বোর্ড এলাকায় জমি, ভবন বা অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রি, লিজ, হস্তান্তর, বায়নানামা বা আমমোক্তারনামা নিবন্ধনে রিটার্ন জমার প্রমাণ (PSR) দেখাতে হয়। ইউনিয়ন এলাকার জমির ক্ষেত্রে এই তালিকায় কিছু বলা নেই, তবু অফিসে আগে জেনে নিন।

২. দলিল রেজিস্ট্রেশনের ধাপ: সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে যা হয়

• ১
  কাগজ মিলিয়ে নিনবিক্রেতার নামে সর্বশেষ খতিয়ান আর আগের মালিকদের দলিল দেখে ২৫ বছরের মালিকানার ধারা মেলান। দরকার হলে আগের দলিলের নকল তুলে নিন।
• ২
  দলিল লেখাননিবন্ধন অধিদপ্তরের ওয়েবসাইটে হস্তান্তর দলিলের নমুনা ফরম আছে। লাইসেন্সধারী দলিল লেখককে দিয়ে সেই ছকে দলিল তৈরি করান, তফসিলে দাগ, খতিয়ান আর মৌজার তথ্য খতিয়ানের সঙ্গে মিলিয়ে নিন।
• ৩
  ফি ও কর জমা দিন২০২৬ সালের সংশোধন অনুযায়ী দলিল রেজিস্ট্রির সব ফি, কর, সার্ভিস চার্জ ও শুল্ক দলিল জমা দেওয়ার সময়ই পরিশোধ করতে হয়। কোন খাতে কত টাকা, কীভাবে জমা হবে, তা সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে লিখিতভাবে জেনে নিন।
• ৪
  ঠিক অফিসে দলিল জমা দিনজমির বেশির ভাগ অংশ যে সাব-রেজিস্ট্রারের এলাকায়, দলিল সেখানেই জমা দিতে হয়। দলিলের দাতা, গ্রহীতা বা আমমোক্তারনামা পাওয়া প্রতিনিধি দলিল জমা দিতে পারেন।
• ৫
  সাব-রেজিস্ট্রারের সামনে হাজির হোনদলিলে যাঁরা সই করেছেন, তাঁদের নিজে বা বৈধ প্রতিনিধির মাধ্যমে হাজির হতে হয়। সাব-রেজিস্ট্রার জানতে চাইবেন দলিল আপনারা সম্পাদন করেছেন কি না, আর পরিচয় যাচাই করবেন।
• ৬
  রসিদ নিনদলিল জমা নেওয়ার সময় তাতে দিন, সময়, স্থান আর জমাদাতার সই লেখা হয়, আর জমাদাতাকে একটি রসিদ দেওয়া হয়। মূল দলিল ফেরত পেতে এই রসিদই লাগবে।

৩. সময়সীমা: বায়না থেকে আপিল পর্যন্ত

জমি কেনার চুক্তি মুখে বা সাদা কাগজে করলে চলবে না। ধারা ১৭ক অনুযায়ী স্থাবর সম্পত্তি বিক্রির চুক্তি লিখিত হতে হবে, দুই পক্ষ সই করবেন, আর তা রেজিস্ট্রি করতে হবে। বায়নার টাকা দেওয়ার আগে এই সময়সীমা মাথায় রাখুন।

৪. জমি রেজিস্ট্রি খরচ কোথায় মিলিয়ে নেবেন

নিবন্ধন অধিদপ্তরের ওয়েবসাইটের রেজিস্ট্রেশন ফি পাতায় ‘দলিল রেজিস্ট্রেশন সংক্রান্ত ফিস, স্ট্যাম্প শুল্ক ও করাদির হার’ নামে সর্বশেষ যে তালিকা আছে, তার প্রকাশের তারিখ ১৬ সেপ্টেম্বর ২০২৫। সেখানে দলিলের ধরন অনুযায়ী স্ট্যাম্প শুল্ক, রেজিস্ট্রেশন ফি, স্থানীয় সরকার কর, আয়কর আইন ২০২৩-এর ধারা ১২৫ ও ১২৬-এর উৎসে কর আর কিছু ক্ষেত্রে ভ্যাট আলাদা ঘরে দেখানো আছে।

২০২৬ সালের সংশোধনে বলা হয়েছে, প্রাপ্য ফি, কর বা শুল্ক না নিয়ে দলিল রেজিস্ট্রি করলে তা কর্মকর্তার অসদাচরণ। পরে কোনো ঘাটতি ধরা পড়লে টাকা আদায় হবে দলিলের যে পক্ষের দেওয়ার কথা ছিল তাঁর কাছ থেকে। তাই প্রতিটি টাকার সরকারি রসিদ নিন, দলিল লেখক বা দালালের হাতে নগদ টাকা দেবেন না।

৫. রেজিস্ট্রির পর যা করবেন

• মূল দলিল: রেজিস্ট্রি সম্পূর্ণ হলে দলিল ফেরত দেওয়া হয় যিনি জমা দিয়েছেন তাঁকে, অথবা রসিদে তিনি লিখিতভাবে যাঁর নাম দিয়েছেন তাঁকে। রসিদটি হারাবেন না।
• নকল: মূল দলিল হাতে আসার আগেই দরকার হলে সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে দলিলের সার্টিফাইড কপি তোলা যায়।
• নামজারি: দলিল রেজিস্ট্রি হলেই খতিয়ানে নাম ওঠে না। ক্রেতাকে আলাদা করে ই-নামজারির আবেদন করতে হয়, শহরে এখানেও রিটার্নের প্রমাণ লাগতে পারে।
• খাজনা: নামজারি হলে নিজের নামে ভূমি উন্নয়ন কর দিন, দাখিলা সংরক্ষণ করুন।

৬. অনেকে যা জানতে চান