সংক্ষেপে
জমি বিক্রির চুক্তি বা বায়নানামা লিখিত হতে হবে এবং রেজিস্ট্রি করতে হবে। নিবন্ধন আইনের ধারা ১৭ক অনুযায়ী চুক্তি সম্পাদনের ৬০ দিনের মধ্যে রেজিস্ট্রির জন্য জমা দিতে হয়। এই সময় আগে ৩০ দিন ছিল, ১ জানুয়ারি ২০২৬ থেকে ৬০ দিন।
নিবন্ধন অধিদপ্তরের তালিকায় বায়নাপত্রে স্ট্যাম্প শুল্ক ৩০০ টাকা, সঙ্গে হলফনামার ৩০০ টাকার স্ট্যাম্প, আর রেজিস্ট্রেশন ফি জমির দাম অনুযায়ী ৫০০, ১,০০০ বা ২,০০০ টাকা। বিক্রেতা নির্ধারিত তারিখে জমি রেজিস্ট্রি করে না দিলে এক বছরের মধ্যে আদালতে মামলা করতে হয়।
নিবন্ধন অধিদপ্তরের পাতায় বায়নাপত্র আর বায়না রহিতকরণপত্রসহ সব দলিলের হার দেওয়া আছে।
এই লেখায়
১. বায়নানামা কেন রেজিস্ট্রি করতেই হবে
নিবন্ধন আইন, ১৯০৮ এর ধারা ১৭ক বলছে, স্থাবর সম্পত্তি বিক্রির চুক্তি লিখিত হবে, দুই পক্ষ সই করবেন এবং তা রেজিস্ট্রি হবে। নিবন্ধন (সংশোধন) আইন, ২০২৬ অনুযায়ী সম্পাদনের তারিখ থেকে ৬০ দিনের মধ্যে দলিলটি সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে জমা দিতে হয়।
রেজিস্ট্রি না করলে বিপদটা পরে টের পাওয়া যায়। সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ধারা ২১ক অনুযায়ী বায়না লিখিত ও রেজিস্ট্রি করা না থাকলে আদালত বিক্রেতাকে জমি লিখে দিতে বাধ্য করতে পারে না। সাদা কাগজ বা নোটারির বায়নায় টাকা দিয়ে এই সুরক্ষা পাওয়া যায় না।
দিন গোনা শুরু হয় চুক্তি সম্পাদনের তারিখ থেকে। সময় পেরোলে দেরির জরিমানা দিয়ে রেজিস্ট্রি করা যাবে কি না, আইনের প্রকাশিত পাঠে তা স্পষ্ট নয়, তাই সই করার পরপরই জমা দিন।
২. বায়না রেজিস্ট্রির খরচ
| খাত | টাকা |
|---|---|
| স্ট্যাম্প শুল্ক | ৩০০ |
| হলফনামার স্ট্যাম্প | ৩০০ |
| রেজিস্ট্রেশন ফি, জমির দাম ৫ লাখ পর্যন্ত | ৫০০ |
| রেজিস্ট্রেশন ফি, ৫ লাখের বেশি থেকে ৫০ লাখ | ১,০০০ |
| রেজিস্ট্রেশন ফি, ৫০ লাখের বেশি | ২,০০০ |
| ই ফি | ১০০ |
| এন ফি ও এনএন ফি | সাফ কবলার মতো, পৃষ্ঠাপ্রতি |
নিবন্ধন অধিদপ্তরের তালিকা অনুযায়ী বায়নাপত্রে স্থানীয় সরকার কর, উৎসে কর আর ভ্যাট প্রযোজ্য নয়। এসব কর দিতে হয় পরে মূল সাফ কবলা দলিলের সময়।
তবে সিটি করপোরেশন, পৌরসভা বা ক্যান্টনমেন্ট বোর্ড এলাকায় বায়নানামা নিবন্ধনে আয়কর আইন, ২০২৩ এর ধারা ২৬৪ অনুযায়ী আয়কর রিটার্ন জমার প্রমাণ (PSR) লাগে। ইউনিয়ন এলাকায় এই শর্ত নেই।
৩. রেজিস্ট্রির ধাপ
- ১চুক্তির শর্ত লিখুনজমির দাগ, খতিয়ান, পরিমাণ, মোট দাম, বায়নার টাকা, বাকি টাকা কবে দেবেন আর কোন তারিখের মধ্যে সাফ কবলা হবে, সব স্পষ্ট লিখুন। তারিখটা পরে মামলার সময় গোনায় কাজে লাগে।
- ২স্ট্যাম্প ও ফি জমাদলিল লেখকের মাধ্যমে স্ট্যাম্প আর ফি জমার সরকারি রসিদ নিন। শহর এলাকায় রিটার্ন জমার প্রমাণ সঙ্গে রাখুন।
- ৩দুই পক্ষ উপস্থিত থাকুননিবন্ধন অধিদপ্তরের তালিকায় বায়নাপত্রের মন্তব্যে বলা আছে, দলিল দুই পক্ষকেই সম্পাদন করতে হবে। ক্রেতা আর বিক্রেতা দুজনেই NID নিয়ে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে যান।
- ৪৬০ দিনের মধ্যে জমাসম্পাদনের ৬০ দিনের মধ্যে দলিল রেজিস্ট্রির জন্য জমা দিন। রসিদ রেখে দিন, পরে মূল দলিল তুলতে লাগবে।
৪. নির্ধারিত তারিখে বিক্রেতা জমি না দিলে
বায়নার মেয়াদ বলতে চুক্তিতে লেখা সাফ কবলা দলিলের তারিখ বোঝায়। সেই তারিখে বিক্রেতা দলিল করে না দিলে ক্রেতা চুক্তি বাস্তবায়নের মামলা করতে পারেন।
- তামাদি আইনের তফসিলের অনুচ্ছেদ ১১৩ অনুযায়ী মামলার সময় এক বছর।
- সময় গোনা শুরু হয় চুক্তিতে লেখা তারিখ থেকে। তারিখ লেখা না থাকলে, বিক্রেতা দলিল দিতে অস্বীকার করেছেন জানার দিন থেকে।
- ধারা ২১ক অনুযায়ী মামলা করার সময় দামের বাকি টাকা আদালতে জমা দিতে হয়।
- বায়না রেজিস্ট্রি করা না থাকলে এই মামলা চলে না।
এক বছর পেরিয়ে গেলে মামলার পথ বন্ধ হয়ে যেতে পারে। তাই বিক্রেতা টালবাহানা শুরু করলেই লিখিত নোটিশ দিন এবং একজন আইনজীবীর পরামর্শ নিন। বায়নার টাকা ফেরত পাওয়া নিয়ে চুক্তিতে যা লেখা থাকে, সাধারণত সেটাই বিরোধের মূল ভিত্তি হয়।
৫. বায়না বাতিল করার দুই পথ
দুই পক্ষ রাজি থাকলে রেজিস্ট্রি করা বায়না বাতিলের জন্য বায়না রহিতকরণপত্র দলিল করা যায়। নিবন্ধন অধিদপ্তরের তালিকায় এতে স্ট্যাম্প শুল্ক ৫০০ টাকা, সঙ্গে হলফনামার ৩০০ টাকার স্ট্যাম্প আর ই ফি ১০০ টাকা। কর প্রযোজ্য নয়।
একপক্ষ রাজি না হলে আদালতের পথ। সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ধারা ৩৯ অনুযায়ী বাতিলযোগ্য দলিল বাতিলের মামলা করা যায়, আর রেজিস্ট্রি করা দলিল হলে আদালত তার ডিক্রি সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে পাঠায়। চুক্তি রদের মামলার সময়ও এক বছর, কারণগুলো প্রথম জানার দিন থেকে।
রহিতকরণ দলিলে যা নেবেন
৬. অনেকে যা জানতে চান
বায়না দলিলের মেয়াদ কত দিন?
বায়না দলিলে কি উৎসে কর দিতে হয়?
নোটারি করা বায়না কি চলে?
বায়নার পর বিক্রেতা মারা গেলে কী হবে?
যেখান থেকে তথ্য মিলিয়েছি
জেনে রাখুন: লেখাটি সাধারণ মানুষের সুবিধার জন্য স্বাধীনভাবে লেখা, নাগরিক সেবা কোনো সরকারি দপ্তর নয়। লেখাটি সর্বশেষ হালনাগাদ হয়েছে ১৯ অক্টোবর ২০২৬। ফি, তারিখ আর নিয়ম বদলাতে পারে, আবেদনের আগে সংশ্লিষ্ট সরকারি সাইটে সর্বশেষ বিজ্ঞপ্তি দেখে নিন।
