কট কবলা আর খাই খালাসি বন্ধক: আইনে মেয়াদ ৭ বছরের বেশি নয়, শেষে জমি ফেরত না দিলে যা করবেন

১. খাই খালাসি বন্ধক কী, কট কবলা দলিল কি

খাই খালাসি বন্ধকে জমির মালিক টাকা নেন, আর টাকা দেওয়া ব্যক্তি নির্দিষ্ট সময় জমি দখলে রেখে ফসল বা আয় ভোগ করেন। সময় শেষে জমি মালিকের কাছে ফেরত যায়। কট কবলায় কাগজে লেখা থাকে পুরোপুরি বিক্রি, সঙ্গে একটা চুক্তি থাকে যে টাকা ফেরত দিলে জমি আবার মালিকের নামে লিখে দেওয়া হবে।

১৯৭২ সালে যোগ হওয়া ৯৫ক ধারা এই দুই রকম লেনদেনকে একই নিয়মে বেঁধেছে। দলিলের শিরোনাম ‘সাফ কবলা’ হোক বা ‘কট কবলা’, যদি ফেরত কেনার চুক্তি থাকে, অথবা টাকার বিনিময়ে নির্দিষ্ট সময়ের জন্য দখল ও ভোগের অধিকার দেওয়া হয়, তাহলে আইনের চোখে সেটা সম্পূর্ণ খাই খালাসি বন্ধক, মেয়াদ সর্বোচ্চ ৭ বছর।

২. আইনের শর্ত: ৯৫ ধারায় যা না মানলে বন্ধক বাতিল

সম্পূর্ণ খাই খালাসি বন্ধক আইনের ৯০ ধারায় রায়তের জোত হস্তান্তরের ওপর যে সীমাবদ্ধতা আছে, সেগুলোর অধীনেও থাকে। তাই সাদা কাগজে বা শুধু স্ট্যাম্পে লেখা ‘জমি বন্ধক চুক্তিনামা’ দিয়ে কাজ সারলে সেটা আইনের চোখে টেকে না। দুই পক্ষের জন্যই রেজিস্ট্রি দলিল নিরাপদ।

একটা উদাহরণ ধরুন। রহিম ২০২০ সালে ৫ লাখ টাকা নিয়ে করিমকে তাঁর দুই বিঘা জমি চাষ করতে দিলেন, দলিলে লেখা হলো ১২ বছর। আইনের হিসাবে মেয়াদ ৭ বছরের বেশি নয়, তাই ২০২৭ সালে মেয়াদ পূর্ণ হলে জমি রহিমের কাছে ফেরার কথা। দলিলটি যদি রেজিস্ট্রিই না হয়ে থাকে, তাহলে বন্ধকটিই বাতিল, আর টাকা নিয়ে বিরোধ মেটাতে হবে আলাদাভাবে।

৩. মেয়াদের আগে জমি খালাস: কত টাকা ফেরত দেবেন

৯৫ ধারার শর্তাংশ অনুযায়ী মেয়াদ শেষ হওয়ার আগে যেকোনো সময় বন্ধক খালাস করা যায়। তখন ফেরত দিতে হয় মোট নেওয়া টাকার সেই অনুপাত, মোট মেয়াদের তুলনায় বাকি মেয়াদ যে অনুপাতে।

• ১
  মোট টাকা আর মোট মেয়াদ লিখুনধরুন ৭ বছরের জন্য বন্ধক দিয়ে আপনি ৭ লাখ টাকা নিয়েছিলেন।
• ২
  বাকি মেয়াদ বের করুন৩ বছর পার হয়েছে, বাকি ৪ বছর।
• ৩
  অনুপাতে হিসাব৭ লাখ × ৪/৭ = ৪ লাখ টাকা। এই উদাহরণে ৪ লাখ টাকা দিয়ে জমি খালাস করা যাবে।
• ৪
  লিখিত প্রমাণ রাখুনটাকা ব্যাংকের মাধ্যমে দিন বা সাক্ষীসহ লিখিত রসিদ নিন, আর জমির দখল বুঝে নেওয়ার দিন লিখে রাখুন।

মেয়াদ পুরো ৭ বছর পার হলে আইনের হিসাবে আর টাকা ফেরত দেওয়ার প্রশ্ন নেই, জমি ফেরত পাওয়ার কথা। দলিলে ১০ বা ১৫ বছর লেখা থাকলেও আইনে সর্বোচ্চ মেয়াদ ৭ বছর।

খালাসের আগে দুই পক্ষ মিলে হিসাবটা লিখে নিন, কারণ বিরোধ সাধারণত তারিখ নিয়েই হয়: দখল কবে দেওয়া হয়েছিল আর কবে থেকে বাকি মেয়াদ গোনা হবে। দলিলের তারিখ আর দখল হস্তান্তরের তারিখ আলাদা হলে সাক্ষী রাখুন।

৪. মেয়াদ শেষে জমি ফেরত না দিলে প্রতিকার

অনেক সময় বন্ধকগ্রহীতা টাকা নিতে রাজি হন না বা মেয়াদ শেষেও জমি ছাড়েন না। এর প্রতিকার ৯৫ ধারার চতুর্থ ও পঞ্চম উপধারায় দেওয়া আছে।

আবেদনের আগে বন্ধকগ্রহীতাকে লিখিতভাবে জানিয়ে রাখুন যে মেয়াদ শেষ, জমি ফেরত চান। এই চিঠির কপি পরে কাজে লাগে।

1. বন্ধকগ্রহীতা খালাসে বাধা দিলে বা মেয়াদ শেষে জমি ফেরত দিতে অস্বীকার করলে বন্ধকদাতা মহকুমা ম্যাজিস্ট্রেট বা সরকারের ক্ষমতাপ্রাপ্ত কর্মকর্তার কাছে আবেদন করতে পারেন।
2. আগেভাগে খালাসের ক্ষেত্রে আবেদনের সঙ্গে অনুপাতে হিসাব করা টাকা জমা দিতে হয়।
3. কর্মকর্তা নির্দিষ্ট তারিখের মধ্যে জমির দখল আর জমিসংক্রান্ত সব কাগজ ফেরত দিতে আদেশ দেবেন।
4. নির্ধারিত তারিখে দখল না ছাড়লে আবেদনের ভিত্তিতে বন্ধকগ্রহীতাকে উচ্ছেদ করে মালিককে দখল দেওয়া যায়, প্রয়োজনে বল প্রয়োগ করে।

৫. অনেকে যা জানতে চান